國內房地產新政策解釋

2015-04-07 at 14:36:04

 

二套房首付降至四成 營業稅免徵門檻5年變2年

新華房產3月30日廣州訊(記者 張筱姝 李慶招) 今日下午,中國人民銀行、住房城鄉建設部、中國銀行業監督管理委員會聯合下發了一則通知,通知顯示,對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%。

此外,繳存職工家庭使用住房公積金委託貸款購買首套普通自住房,最低首付款比例為20%;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

除此之外,財政部亦下發通知:個人將購買不足2年的住房對外銷售的,全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免徵營業稅。 

專家觀點:

同策咨詢研究部總監張宏偉:

改善性需求購房者可趁此積極入市

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,政策層面支持居民自住和改善性住房需求的定調,為二套房降首付提供了基本的政策支持和依據;央行、住建部等部門調研降首付鼓勵改善型需求,這意味著二套房貸首付比例必然下降;從市場的角度來看,如果降首付可以消化中大戶型庫存,合理調整市場庫存結構;從購房者的角度來看,降首付可以降低改善型需求入市門檻,可以提前入市,避免房價上漲而帶來的購房成本增加。

而對於營業稅免徵門檻5年變2年,張宏偉則認為:「從二手房市場角度來看,符合這樣條件的房源比例將大幅增加,尤其是對於改善型需求來講,由於營業稅的免徵,降低了交易成本,這部分群體就可以賣掉原有房產進行改善或置換,從政策的市場效果來看,有助於這部分需求積極入市。再加上目前公積金貸款、商業貸款二套房貸首付比例都已經明確降低,這對於置換型需求、改善型需求來講,勢必會抓緊這個入市窗口期積極入市。」

財經評論員嚴躍進:

稅費政策調整提振市場信心

財政部此次對營業稅全額徵收的免徵期,由過去的5年轉變為2年,這使得住房銷售市場得以活躍。過去很多購房者礙於此類住房的營業稅成本,只能將此類住房以五年的期限進行持有,這會阻礙住房市場的成交和房產資源的流動。而現在改變為兩年,使得很多改善性購房者的需求得到積極釋放,即可以將部分住房進行拋售,從而換購相應的更大戶型的住房。此類稅費政策調整的背後,體現了住房市場金融財稅政策的優化,對於鼓勵市場成交以及市場信心提振是有利好的。

克而瑞信息集團戰略客戶研究咨詢總監曾英傑:

公積金貸款比例調整或對廣州影響有限

曾英傑認為,二套房首付比例降低將在很大程度激活市場需求,尤其是改善型需求。同時營業稅增收期限由5年降至2年,也會對二手房交易市場帶來刺激。「很多需求和購房慾望將會獲得釋放。」曾英傑說,「另外政策出台的主要目的是為了釋放目前房地產市場壓力,不要出現硬著陸等情況。因此雖然政策出台可能引發投資行為,但量不會太大。」

政策落地方面,曾英傑認為對二套房首付貸款將會在40%偏高的水平。一是目前貨幣政策較為寬容,總體貸款量有增加;二是改善型需求的還款能力及銀行貸款意願會比較高,銀行會更傾向於貸款於此類人群;三是銀行目前對於房地產消費貸款還是相對謹慎,評估認為房地產壓力及風險仍偏高,因此首付的成數可能會超過40%。

而對於公積金貸款比例的改變,曾英傑則認為對廣州公積金貸款影響有限。「因為廣州本身的額度就緊張,公積金貸款買二套房,首付在70%時額度已是不夠,現在改為30%,只能說名義上可能貸款到三成,但放款時間也會相應延長。」

另一方面,由於三四線城市的購買力有限,曾英傑認為政策對三四線城市影響較小。「三四線目前存量太多但是需求量不夠,因此造成了總體的供應過剩。此次鬆綁確實能夠激活一部分需求,但這部分的需求對於三四線城市供應過量的結構改變不會產生非常明顯的作用。」

方圓地產首席市場分析師鄧浩志:

未來尚未放開限購地區或會逐步鬆綁

鄧浩志認為,此次二套房首付比例降低為樓市帶來的利好超乎想象。「之前市場的普通預期是二套房首付貸款下降到50%,但現在是不低於40%,的確是超乎市場想象。」鄧浩志說。他認為,這次樓市政策是多次支持之後的又一個疊加支持,主要針對改善型買家,將有利於大戶型等改善型產品。另外,鄧浩志表示,二套房首付貸款額度下降是一波利好中的第一條,公積金貸款額度、營業稅調整等也是將有利樓市發展,他說:「未來尚未放開限購地區應該也會逐步取消。」

來源:新華網image