珠海置業流程及需知

2015-02-25 at 10:28:45

由於本人最緊業務重新調正,而且也在做一些資料搜集,所以一直未有時間出bloger,令到所有期待的朋友失望敬請見諒!本人現在會重新為大家帶來珠海吃喝玩樂和珠海樓市的新資訊,希望大家會繼續留意!本人在此先祝各位新年快樂,身體健康!

鑒於近日很多人對珠海買樓的保障問題都十分之關注,有部份更加以以擔心這個詞去形容!所以本人今次會為各位列出珠海買樓流程及須知事項給大家做一個參考!

本篇文章會分為三部份:

一.國內二手買賣流程

二. 一手樓樓銷售必需俱備之五證介紹

三.珠海二手交易基本流程及須知

 

國內二手房買賣流程

二手房買賣流程是指房屋所有權人通過買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權證》的房屋轉移給他人的過程。二手房買賣又稱存量房買賣,是買方通過交付房款,賣方將房屋交付給買家,並辦理過戶登記的過程。

1辦理流程

1.購房資格核驗(住宅類)

2.網簽合同

3.地稅部門核定契稅

4.房屋發證大廳辦理房屋所有權證

2提交材料

1.登記申請書原件(受理窗口提供)

2.申請人身份證明

3.房屋所有權證原件

4.網上簽約的當地市存量房買賣合同原件

5.買賣雙方當事人約定通過專有賬戶划轉交易結算資金的,應提交存量房交易結算資金托管憑證原件;買賣雙方當事人約定自行划轉交易解散資金的,應提交存量房交易結算資金自行划轉聲明原件

6.契稅完稅或減免稅憑證原件

7.房屋所有權證上的房屋登記表、房屋平面圖將產權人名字遮蓋復議買方人數+1份

8.其他資料:

(1)住宅類房屋買賣的,還需提供購房資格審核時申報家庭成員的身份證明、結婚證明、戶籍證明及其他材料原件

(2)央產已購共有住房轉移的,還應提交《在京中央單位已購公房變更通知單》原件

(3)已購經濟適用房、限價商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的,不得按市場價出售,確需出售的,需提交戶口所在區縣住房保障管理部門出具的確定符合條件的購房人的證明原件;滿五年出售的,需提交產權人戶口所在區縣住房保障部門開具的放棄回購權的證明

(4)補交土地出讓金的證明

(5)標準價、優惠價提交補交房價款證明或滿65年工齡的證明原件

(6)國有土地使用證(整宗房產的)

(7)整宗划撥用地或者整棟樓房佔用划撥土地的,提供划撥土地轉讓批准文件

(8)商業配套設施轉讓的,還應提交按規劃用途使用房屋的承諾原件

3身份證明

1.本市居民:二代居民身份證(未成年人申請房屋登記可提供戶口簿);

2.外省市居民:二代居民身份證,未成年人申請房屋登記可提供戶口簿;

3.軍人:二代居民身份證。或軍官證,或文職幹部證,或士兵證,或學員證,或軍官退休證,或文職幹部退休證,或離休幹部榮譽證;

4.港澳居民:香港特別行政區護照,或港澳居民往來內地通行證,或港澳同胞回鄉證,或居民身份證;

5.台灣同胞:台灣同胞來往大陸通行證、旅行證或經確認的居民身份證明;

6.華僑:中華人民共和國護照和國外長期居留身份證件;

7.外籍人士:經公證認證的身份證明或護照和外籍人士在中國的居留證件(無外國人居留證件的,提交中國公證機構共證的護照中文譯本原件);

8.境內法人:《組織機構代碼證;沒有《組織機構代碼證》的,可提交《企業法人營業執照》、《事業單位法人證書》、《社會團體法人登記證書》等;

9.境外法人、其他組織:經公證的法人或其他組織的商業登記證,或註冊證書,或批准該法人、其他組織成立的文件及有關部門核發的該境外機構在北京設立分支、代表機構的營業執照或者登記證書;外國法人或其他組織的公司註冊文件在註冊地公證後需中國駐該國使、領館認證;認證後的以上文件,不再核驗原件。

4委託證明

1.委託代理人登記的,提交授權委託書原件、委託人身份證明、受託人身份證明;授權委託書中記載的委託事項、權限應明確;授權委託書經公證的,可不再核對委託人的身份證明原件;

2.轉讓為自然人的,委託書應公證;

3.境外法人、其他組織、個人的委託書、有關登記材料應公證。香港出具的公證書,應由中國法律服務(香港)有限公司加蓋轉遞專用章;台灣出具的公證書應由中國公證員協會或者北京市公證員協會確認;外國申請人委託代理人申請房屋登記的,其授權委託書、有關登記材料應當公證。在外國公證的證明文件,需要中國駐該國使、領館認證;與中國沒有外交關係的國家,由該國和中國都有外交關係的第三國的中國使、領館認證;

4.無(限制)民事行為能力人的房屋登記,由其監護人代為申請,提交監護人身份證明、被監護人居民身份證或戶口簿(未成年人)、證明法定監護關係的戶口簿,或者其它能夠證明監護關係的法律文件;

5.因處分未成年人房屋申請登記的,還應當提供由監護人出具的為被監護人利益的書面保證原件;

6.當事人約定合同經公證生效的,應當提交有關合同的公證文書原件;

7.登記申請材料是外文的,應同時提交經公證的中文譯本原件;

8.出賣房屋的單位和個人,必須持有房屋所有權證和其他有關證件。房屋開發經營企業出賣商品房,必須持有工商行政管理機關核發的營業執照。

 

5注意事項

在二手房買賣過程中,必須遵守下列規定:

1、進行二手房交易前必須確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性,主要是覈實房主的身份。因此對於業主證件的真實性和其與業主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方作為居間擔保的情況下,該項問題更需引起購房者的注意。

2、簽訂二手房買賣合同時必須明確雙方違約責任

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對於賠付時間卻沒有具體款項,這會導致違約方據此拖延支付時間,使條款的實際約束力和執行力下降,因此合同中應加入「買方在實際支付應付款之日起(賣方在實際交房之日起)__日內向賣方(買方)支付違約金」的條款,以確保合同條款的最終落實。

3、必須標明付款、過戶時間

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的,是分期支付,因此,賣方需要明確買方的付款時間,而同時尾款的支付時間有賴於房產過戶的日期,因此買方有權利知道房產的過戶時間。如果逾期則依照實際情況由違約方執行房屋買賣合同中的違約責任。

4、必須注明二手房相關費用的交接時間

這是買方所應關注的房屋本身的附屬問題,屬於「房屋交付」中的重要條款,一定要注明水、電、煤氣、物業、供暖等各項費用的交接年月日。因為交接時間的明確是清晰劃分責任的關鍵,同時如果是公房交易,對於物業、供暖等費用的繳納時間和標準,原房主的單位是否有些既定要求和更改,賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協議等,都應在合同中明確寫明。

5、與中介公司簽訂合同時,必須有代理費明細單

隨著中介市場的不斷完善,消費者逐漸認識到信譽好的經紀公司能切實保障買賣雙方的權利。通過經紀公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,經紀公司的代理費越來越受消費者的關心。買賣雙方在簽訂合同時,一定要要求經紀公司明確寫明代理費的用途。

6、通過中介公司購房必須要求與房主見面

經紀公司推出「收購」業務,因此出現「一房多賣」的違規操作,即經紀公司在收完一個客戶定金後,還會帶其他客戶看房,最後誰出價高便賣給誰,不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經紀公司的免責條款,即經紀公司無需為其違約行為承擔任何違約責任,而交了定金的消費者只能忍氣吞聲。故本報提醒消費者,此時您應該行使自身權利,要求約見房主當面覈實,就會揭穿其不軌行為。

7、必須學會使用補充協議

買賣雙方在簽訂合同時如果遇到合同條款不明確,或需要進一步約定時,要在合同相關條款後的空白行或在合同後填寫附加條款,會減少後續階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

 

6買賣流程

一、看房:買方看房、買賣雙方初步洽談價格、付款方式、交房日期等事項,一般買賣雙方產生的所有費用由買賣雙方支付;

 

二、查檔:買賣雙方持房產證原件或按揭合同原價到檔案大廈國土部門查房檔案;

三、簽合同:買賣雙方協商房屋價格、定金、首期款、資金監管、貸款申請時間、贖樓費用、過戶申請時間、稅費支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時間及比例、違約責任,確定這幾大要點後,買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同,把上述內容寫入合同(深圳市統一格式合同),支付定金給中介公司;

四、賣方同擔保公司到公證處進行公證,賣方委託擔保公司辦理相關事務;

五、資金監管及貸款申請:買方支付首期款到按揭銀行資金監管賬號(一般是原貸款銀行,如果換其他銀行會多出一些費用),買方及擔保公司與銀行簽訂資金監管協議及相關文件(一大堆,都沒看清楚,只是忙著簽名),買方向銀行提出貸款申請,銀行同意貸款後出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司),約7~8個工作日左右;

六、贖樓:買方向擔保公司支付擔保費用後,擔保公司向原貸款銀行申請贖樓,擔保公司向銀行出具贖樓擔保,進行贖樓及註銷抵押登記手續,約5個工作日左右;

七、房屋過戶:買方同擔保公司去深圳市房地產產權登記中心三樓(金湖文化廣場,位於銀行汽車站和南方藥廠之間)簽訂<深圳市房地產買賣合同(現售)>,遞交房產過戶申請,擔保公司領取回執,需5個工作日;

八、買方同擔保公司到領證窗口簽署回執繳費領取房產證(記得多復印一些,再見到它時要等全部貸款還清之後啦),擔保公司領出新房產證同按揭銀行在深圳市房地產產權登記中心作抵押登記,銀行把首期款給賣方,新房產證抵押登記後,銀行把扣除贖樓貸款後的貸款給賣方,約10個工作日左右;

九、交房:買賣雙方辦理房屋交接,水、電等過戶,買方領鑰匙。

 

7二手房按揭

1. 確定按揭服務公司和貸款方案 借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司,並向按揭服務公司提出貸款咨詢,確定貸款方案。

2. 查詢公積金(如需公積金貸款) 與賣方確定購房意向後,借款人提供公積金帳號,由按揭服務公司進行公積金查詢,確定可貸款的金額和貸款年限。

3.簽定房屋買賣合同 借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由於交易中心要求不同,江岸、江漢、橋口、洪山等區的房屋,需在合同簽好後到所在區域的交易中心辦理房屋過戶。

 

4.準備貸款資料,審核貸款資質 按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料,有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;並且由按揭服務公司進行初步審核。

5.簽貸款協議,公證,保險 按揭服務公司將初審後的貸款資料交貸款銀行審核,通過後,按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證,同時收取費用,包括房屋保險費等。

6.辦理房屋過戶和抵押手續 借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續,並將抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀行。

7.辦理房產證和抵押證明 貸款人的房產證和他項權利證明辦出後,按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行。

8.銀行放款 銀行在收到借款人的以上兩證後,按揭服務公司將所貸金額發放給借款人。

一手樓盤買賣必需供備五證

房地產5證齊全,哪5證?

五證是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》,簡稱「五證」。其中前三個證由市住建局核發,《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源 和房屋管理局核發。

 

國有土地使用證

 

一般購房者記不住「五證」的名稱和發證機關,其實也不必記住這麼多。您購房時只需看一下 《國有土地使用證》和《預售許可證》這「兩證」就行了。因為如果開發商未取得《國有土地使用證》是拿不到《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》的,未取得上述兩個《規劃許可 證》和《施工許可證》是拿不到《預售許可證》的。開發商取得了《預售許可證》就可以證明該項目在 規劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批准,就具備了將開發的商品房進入市場交易的資格。根據北京市商品房交易的相關法規規定,開發商只有具備《預售許可證》才能與客戶簽署正式 的《預售契約》。在此提醒一下購房者,簽合同前看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍內,提防開發商「偷梁換柱」。

 

購房者在交房(「二書」、「一表」是在工程竣工以後才能出具的,購房時一般開發商只能提供「五證」)時應要求房地產開發商和銷售商提供齊全的"五證"、"二書" 、"一表",這是法律對銷售方的基本要求。"五證"是指《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》。"二書"是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。"一表"是指《竣工驗收備案表》。

 

國有土地使用證

 

《國有土地使用證》是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證,受法律保護。北京市國土房管局對直接填發的《國有土地使用證》根據國有土地使用方式不同,分別加蓋《國土房管局划撥土地使用證專用章》、《國土房管局有償土地使用證專用章>>.

 

建設用地規劃許可證

 

《建設用地規劃許可證》是建設單位在向土地管理部門申請徵用、划撥土地前,經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和範圍符合城市規劃的法定憑證,是建設單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地,房地產商的售房行為也屬非法,不能領取房地產權屬證件。

 

核發的目的:確保土地利用符合城市規劃,維護建設單位按照城市規劃使用土地的合法權益。

 

法律後果:按照有關規定,房地產商即使取得建設用地的批准文件,但如未取得《建設用地規劃許可證》而佔用土地的,其建設用地批准文件無效。

 

建設工程規劃許可證

 

《建設工程規劃許可證》是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證,是建設單位建設工程的法律憑證,是建設活動中接受監督檢查時的法定依據。沒有此證的建設單位,其工程建築是違章建築,不能領取房地產權屬證件。

 

核發的目的:確認有關建設活動的合法地位,保證有關建設單位和個人的合法權益。

 

法律後果:房地產商如未取得《建設工程規劃許可證》或者違反《建設工程規劃許可證》的規定進行開發建設,嚴重影響城市規劃的,由城市規劃行政主管部門責令停止建設,限期拆除或者沒收違法建築物、構築物及其他設施,對有關責任人員,可由所在單位或者上級主管機關給予行政處分。

 

建築工程施工許可證

 

《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)是建築施工單位符合各種施工條件、允許開工的批准文件,是建設單位進行工程施工的法律憑證,也是房屋權屬登記的主要依據之一。沒有開工證的建設項目均屬違章建築,不受法律保護。當各種施工條件完備時,建設單位應當按照計劃批准的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門辦理施工許可證手續,領取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開.

 

商品房銷售(預售)許可證

 

《商品房銷售(預售)許可證》是市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批准文件。其主管機關是國土房管局,證書由市國土房管局統一印制、辦理登記審批和核發證書。房地產商在銷售商品房時,如該房屋已建成,還應持有房屋所有權證書。購房者如需調查房屋的建築質量,還可查驗房地產商的《工程驗收證》。

 

住宅質量保證書

 

是開發商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件,可以作為商品房預、出售合同的補充約定,與合同具有同等效力。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件。

 

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修範圍《住宅質量保證書》一般約定地下室及管道滲漏為1年;並寫在工程質量保證書中。

 

“五證"中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》,兩者表明所購房屋屬合法交易範疇。《商品房銷售(預售)許可證》的預售範圍為本項目可銷售樓盤,購房者務必看清購買樓層是否在預售範圍內。

 

“兩書"可以作為商品房買賣合同的補充約定,並且是房地產開發企業在商品房交付使用時,向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。[1]

 

《住宅質量保證書》都約定了什麼?及保修期限與保修範圍是什麼?

解答:我國房地產法規規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件。

商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。具體保修期限與保修範圍是:地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為3年;牆面、廚房和衛生間地面為1年;地下室及管道滲漏為1年;牆面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統設備為一個採暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由買賣雙方自行約定。

 

住宅使用說明書

 

《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等作出說明,並提出使用注意事項,一般應當包含以下內容:

 

1、開發單位、設計單位、施工單位,委託監理的應注明監理單位;

2、結構類型;

3、裝修、裝飾注意事項;

4、上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;

5、有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

6、門、窗類型,使用注意事項;

7、配電負荷;

8、承重牆、保溫牆、防水層、陽台等部位注意事項的說明;

9、其他需說明的問題。 

一、一次性付款過戶的流程:

評估–財政契稅徵收處繳納契–地稅局繳納稅款稅–房產登記中心過戶(2-7個工作日左右)

二、按揭過戶的流程

評估-買賣雙方到銀行辦理按揭申請-財政契稅徵收處繳納契稅-地稅局繳納稅款-房產登記中心過戶-辦理抵押登記-銀行放款給業主

整個按揭交易流程需44個工作日(65天左右)

三、辦理交易過戶需要提供的資料

銀行:

買方(受讓方):

1,身份證明原件(身份證/警官證/回鄉證/護照/台胞證)

2,婚姻證明原件(未婚證/結婚證/離婚證/港澳台及外籍客戶需提供具有法律效力的中文版的婚姻狀況證明)

3,戶口薄原件或戶口信息表;

4,已婚人士需配偶到銀行簽字並提供身份證和戶口本;

5,外籍人士提供中文名公證書一式四份;

6,外籍人士提供1年以上的居留證、1年以上的勞動合同;

7,半年以上銀行存折流水(或其他資產證明,多多益善)

8,公積金存折(申請公積金組合貸款人士需提供並將存折補登到近期三個月內)

9,收入證明原件,需提供月還款兩倍以上的月收入進入帳證明(需單位加蓋公章)

10,首期款證明(建行適用)

11,二手房買賣合同

12,相關銀行結算帳戶供款存折

賣方(出讓方):

1,房地產權證原件

2,身份證明原件(身份證/警官證/回鄉證/護照/台胞證)未成年人還需提供出生證明和戶口本原件

3,婚姻證明原件(未混證/結婚證/離婚證)

4,相關銀行存折(用於收尾款)

5,首期款證明

6,公積金存折

*以上資料根據不同貸款銀行所提供的資料也不同

地稅局:

賣方(出讓方):

1,房地產權證原件及復印件

2,身份證明原件及復印件(身份證/警官證/回鄉證/護照/台胞證)

3,購房發票原件及復印件(如遺失須在登記中心檔案館查詢30元/張,需提供原件)

4,契稅完稅證原件及復印件(如遺失須在登記中心檔案館查詢30元/張,需提供原件)

5,如需抵扣個人所得稅的需提供相關發票原件及復印件(如裝修發票,中介服務費發票等)

6,需抵扣銀行貸款利息的需提供銀行打印的利息清單,並加蓋公章需原件.及貸款合同原件及復印件(要有合計數,姓名,樓盤名稱地址)

7,回遷房的需提供拆遷補償協議(必須為交易中心檔案館查詢蓋章的原件)

8,房改房需提供房改房的合同原件及復印件

9,珠海市生活唯一住房的需提供:

①外地的客戶提供登記中心查詢處出具的查詢證明。

②珠海本地客戶提供婚姻證明及戶口薄原件及復印件,和登記中心查詢處出具的家庭所有直系親屬的房產查檔證明.

10,如房產地址為舊地址的需提供所屬派出所開具的新地址證明原件及復印件。

11,二手房買賣合同原件

12,房屋評估報告書原件

財政契稅徵收處:

買方(受讓方):

1,身份證明原件及復印件(身份證/警官證/回鄉證/護照/台胞證)

2,房地產權證原件

3,房屋評估報告書原件

房地產登記中心:

1,二手房買賣合同原件

2,身份證明原件及復印件(身份證/警官證/回鄉證/護照/台胞證)

3,房屋評估報告書原件

4,房地產轉讓申請審批表

5,房地產權登記申請審批表

6,房地產權證原件

7,如房產地址為舊地址的需提供所屬派出所開具的新地址證明原件及復印件.

8,雙方的納稅完稅憑證

9,授權委託書及被托人身份證明原件及復印件

,相關稅費:

賣方(出讓方)

1,評估費0.5%(買賣雙方協商支付)

2,營業稅(以契稅完稅憑證的日期為準,未滿5年的需繳納,稅率5.6%包含教育附加費,城市建設費,堤圍防護費)港澳台人士稅率為5.1%

3,個人所得稅(盈餘部份扣除購房支付的相關費用後的部分乘20%)

4,增值稅(針對商鋪,豪宅除徵個人所得稅加徵個人所得稅費,稅率為30%-60%)

5,交易費3元/M

6,印花稅0.05%

7,律師費600元

買方(受讓方)

1,評估費0.5%(買賣雙方協商支付)

2,契稅1.5%,豪宅和非住宅契稅為3%.附:豪宅.費住宅標準

①住宅套內面積>=120M,建築面積>=144M的房產

②單價11285元/M以上

③住宅小區的容積率在1.0以上;

④車庫,商鋪,寫字樓,廠房,地皮

3,交易費3元/M

4,登記費83元

5,印花稅0.05%

公證處收費:

1,辦理公證委託:175元

2,辦理中文名公證:175元

3,辦理合同公證:50萬以內:價格*0.0018 (最低收200元),50萬-500萬: (價格-50萬)*0.0025,最高1500元。

,辦理時限:

1,銀行申請按揭:資料齊全後7個工作日;

2,地稅局繳納地稅當天完成;

3,財政局繳納契稅當天完成;

4,辦理新的房地產權證21個工作日;

5,辦理抵押證15個工作日;

6,銀行放款3個工作日。

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